Quer saber mais sobre a Lei do Inquilinato? Mais vale prevenir que remediar!

Lei Relevante e Aplicável

O Lei 8245/91 (LI), também chamada ‘Lei do Inquilinato’, foi alterada pela Lei 12.112 de 2009 e foi efetuada a ultima alteração pela Lei 12.744 de 2012.

Código Civil Brasileiro (CC) através da Lei 10.406/2002. O Art. 2.036, CC, referente a locação de prédio urbano, que está sujeita à lei especial, e por esta continua a ser regida.

O Contrato de Locação

O objeto do Contrato de Locação (o imóvel) é uma coisa não fungível, ou seja, é única e não poderá ser substituída por outra de igual validade, mesmo que da mesma espécie, qualidade e quantidade. Assim, ao fim do contrato, deverá ser restituído ao locador o mesmo objeto.

Art. 565, CC: Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.

Tipos de Locação

A lei do inquilinato define os seguintes tipos de locação:

1. Locação Residencial - Quando o Imóvel destinado a ser residência do locatário

2. Locação para Temporada - Quando o Imóvel destinado a ser residência temporária do locatário

3. Locação não Residencial – Quando o Locatário é pessoa jurídica, quando o imóvel for destinado á atividade de empresa ou comércio, ou quando o imóvel é destinado ao uso por sócios, diretores, gerentes, executivos ou empregados de empresa (Art. 55, LI).

*A lei do inquilinato contem ainda artigos específicos para a locação em shopping centers, hospitais, etc.

Prazo da Locação

A lei do inquilinato define assim os prazos para a vigência da locação:

1. Locação Residencial – um prazo superior a 90 dias

2. Locação por Temporada – um prazo máximo de 90 dias

3. Locação não-residencial – o prazo que for estipulado em contrato

Art. 3, LI: O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.

Locação Residencial - Prazos e explicação

Apesar de o prazo para uma locação residencial poder ser qualquer um, desde que superior a 90 dias, a lei do inquilinato impõe condições e consequências, de acordo com o prazo estabelecido.



Para as locações residenciais a lei do inquilinato estabelece uma ‘fronteira’ de 30 meses de duração para definir o direito a renovação por parte do locatário. Como funciona:

Se o prazo da locação for de 30 meses ou superior o proprietário pode retomar o imóvel no final da locação, fazendo a chamada denuncia vazia (ou imotivada - não precisa apresentar qualquer razão).

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso (Art. 46, LI).


Se o prazo da locação for inferior a 30 meses (por exemplo 12 meses) o proprietário apenas poderá retomar o imóvel com denuncia vazia (imotivada) se a locação já estiver em vigor por mais de 5 anos.

Caso não existam infrações contratuais, inadimplência ou obras determinadas pelo poder público, mesmo para uso próprio, poderá ser muito complicado retomar o imóvel sem mutuo acordo.


Quando ajustada verbalmente ou por escrito e por prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel, se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos (Art. 47, LI).


Quais as práticas comuns do mercado:

Os contratos de 12 meses são ainda os mais habituais. Os inquilinos não se querem comprometer por prazos grandes (medo da multa) e como a locação de imóveis é uma prática comercial, precisa ter o acordo de ambas as partes.

Solução: Contrato de 30 meses com cláusula contratual impondo multa rescisória apenas nos primeiros 12 meses de contrato. Mantem a competitividade comercial e mantem os direitos do proprietário.

Prazo da Locação não Residencial

A locação comercial, no que respeita a prazos e direitos, rege-se por regras diferentes da locação residencial e não existe a ‘fronteira’ do prazo de 30 meses da locação residencial.

Para o caso de ponto comercial, a lei do inquilinato estabelece a ‘fronteira’ de 5 anos para diferenciar os direitos a renovação. No entanto, coloca prazos e condições para que esse direito seja exercido.


Veja mais detalhes no Art. 46, LI: Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I –o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

II –o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III –o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

...

§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Garantias Contratuais

Segundo a lei do inquilinato, em um contrato de locação simples, é possível utilizar uma garantia para que o proprietário do imóvel se proteja no caso de danos ao imóvel ou inadimplência por parte do locatário. A função da garantia é assegurar que o que foi acordado será cumprido. As garantias mais utilizadas são: fiança, seguro de fiança locatícia e caução.


Não é permitido ao locador exigir mais de uma garantia locatícia num mesmo contrato de locação.

Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado.


Art. 37, LI: Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 39, LI: Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Garantia Contratual mais usada na REMAX Divina - Caução

A caução pode ser dada em espécie, bens móveis ou imóveis.

Os bens móveis são os bens que podem ser transportados de um local ao outro, como objetos de valor, veículos, entre outros. Os bens imóveis referem-se aos bens que não podem ser transportados, como uma casa ou um apartamento.


A Lei do Inquilinato estabelece que a caução em espécie não pode ser superior a 3 (três) meses de aluguel e que deverá também ser depositada em conta poupança e o valor decorrente de rendimentos, ao final da locação, deve ser revertido em benefício da parte locatária, caso não tenha sido utilizada.

Cobrança do Aluguel

Regra geral: só pode cobrar aluguel antecipado nos casos em que o contrato não tenha garantias ou seja locação por temporada.

Art. 17, LI: É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único. Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 20, LI: Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 42, LI: Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Obrigações do Locador (proprietário)

  1. Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.
  2. Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.
  3. Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
  4. Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.
  5. Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica.
  6. Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato.
  7. Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas
  8. Pagar as despesas extraordinárias de condomínio


25 Art. 22, X, Parágrafo único, LI: Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

Obrigações do Locatário (inquilino)

  1. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato.
  2. Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.
  3. Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
  4. Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros.
  5. Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.
  6. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
  7. Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário.
  8. Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto.
  9. Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27.
  10. Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos.
  11. Pagar o prêmio do seguro de fiança.
  12. Pagar as despesas ordinárias de condomínio.


Art. 27, LI: No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Rescisão Contratual

MUITA ATENÇÃO: Apenas o locatário poderá rescindir o contrato de locação, pagando a multa estabelecida. O locador não poderá rescindir o contrato de locação, nem mesmo pagando alguma multa estabelecida no contrato de locação (que será considerada cláusula nula).

Art. 4°, LI: Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Art. 4°, Parágrafo único, LI: O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito,o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.


Formas de rescindir um contrato de locação:

1. Por solicitação do locatário – com pré-aviso de 30 dias e multa contratual

2. Por mútuo acordo – amigável

3. Em decorrência de infração legal ou contratual

4. Em decorrência da falta de pagamento de aluguel e demais encargos

5. Para reparações determinadas pelo Poder Público

Penalidades civis e criminais

A lei do inquilinato penaliza fortemente os proprietários por algumas infrações:

1. Exigir valores além do aluguel e encargos permitidos (por exemplo, cobrar do inquilino as taxas extras de condomínio)

2. Exigir mais de uma modalidade de garantia

3. Cobrar antecipadamente o aluguel em contratos com garantia.


Art. 43, LI: Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I –exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;

II –exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação;

III –cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada.


Art. 42, LI: Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Nulidades no contrato de locação

A lei não pode ser contrariada pelo texto do contrato, sendo nulas as cláusulas que não estejam de acordo com a lei.


Art. 47, LI: Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

I –nos casos do art. 9º;

II –em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;

III –se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

IV –se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V –se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Termo de Vistoria

A Lei do Inquilinato não obriga o locador a realizar laudo de vistoria no imóvel objeto da locação, mas é de suma importância e consequentemente necessária a realização da mesma, uma vez que a vistoria realizada antes do imóvel ser alugado pode ser entendida como uma ferramenta jurídica capaz, que protege tanto o locador como o locatário.

No caso da locação para temporada a vistoria pode mesmo ser obrigatória.


Art. 23, LI: O locatário é obrigado a:

II –servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III –restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; ...

Art. 48, LI: Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.


O principal argumento de uma vistoria são as fotos que ilustram as condições e o estado geral do imóvel. São sete os pontos principais de verificação:

1. Pintura – cor e tipo de tinta de paredes, tetos, portas e janelas

2. Portas e fechaduras – estado de conservação e funcionamento

3. Hidráulica – funcionamento de torneiras e esgotos

4. Pisos, azulejos e revestimentos – tipo de piso e revestimento de todos os cômodos e o seu estado de conservação

5. Eletricidade – funcionamento das luzes e tomadas. Ver também o quadro de luz

6. Vidros – estado dos vidros e funcionamento de janelas

7. Mobília e eletrodomésticos – estado de conservação e funcionamento de cada um

Vender o imóvel locado

A existência de uma relação locatícia pode desestimular interessados na aquisição do imóvel.

Em algumas situações, admite-se, o comprador é atraído pela possibilidade de suceder o alienante e passar a receber os aluguéis. Entretanto, trata-se de uma circunstância rara, verificada principalmente na vida empresarial.

No geral, o adquirente pretende o bem para uso próprio ou para pactuar nova locação com terceiros. Desse modo, embora juridicamente a locação não impeça a alienação do bem, pode prejudicá-la sob o ponto de vista econômico.


Para o consultor captador, responsável por vender aquele imóvel, algumas dificuldades poderão surgir:

  1. Agendar visitas ao imóvel com os potenciais interessados; os inquilinos têm suas vidas e os interessados normalmente querem ver no momento
  2. Nas visitas ter o imóvel em condição mínima de ser mostrado; poderá ser até embaraçoso para o interessado, que certamente sentirá estar invadindo o espaço do inquilino
  3. O direito de preferência do inquilino pode atrasar a concretização da venda em até 30 dias após a notificação ao inquilino


Direito de preferência do Locatário:

1. Em caso de venda ou promessa de venda, o locatário terá preferência na aquisição, pelo mesmo valor e condições de pagamento.

2. O locatário deverá ser informado de forma inequívoca de todos os aspetos do negócio

3. Este direito de preferência é válido para locações residenciais e não residenciais, com prazo determinado ou indeterminado, e não pode ser previamente afastado.

4. O locatário tem prazo de 30 dias para se manifestar, ou perde o seu direito


Art. 27, LI: No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.


Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28, LI: direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

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